Het wettelijk kader — splitsingsakte en modelreglement
Bij oprichting van een Vereniging van Eigenaars wordt vastgelegd welke installatiedelen gemeenschappelijk zijn en welke tot de individuele appartementsrechten behoren. Dat staat in de splitsingsakte en — voor de meeste verenigingen — uitgewerkt in het modelreglement van de KNB (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie).
Het modelreglement kent inmiddels meerdere versies (1973, 1983, 1992, 2006 en 2017). De praktische verschillen zijn beperkt, maar in detail kunnen ze afwijken — bijvoorbeeld bij de vraag of een individuele cv-ketel die in een gemeenschappelijke schacht hangt nu wel of niet als 'gemeenschappelijk' wordt beschouwd. Bij twijfel: raadpleeg uw beheerder of een VvE-jurist.
VvE versus individuele eigenaar — de hoofdregel
De grove verdeling is in de meeste verenigingen als volgt:
| Onderdeel | VvE | Individuele eigenaar |
|---|---|---|
| Centrale cv-installatie (collectief verwarmingssysteem) | Ja | — |
| Gemeenschappelijke rookgasafvoer / luchttoevoer | Ja | — |
| Hoofdleidingwerk en hoofdkranen | Ja | — |
| Individuele cv-ketel binnen het appartement | — | Ja |
| Leidingwerk binnen het appartement (vanaf hoofdkraan) | — | Ja |
| Radiatoren en thermostaat | — | Ja |
De praktijk wijst uit dat de scheiding niet altijd zo strak is als de tabel suggereert. Een ketel in een gemeenschappelijke schacht, een collectieve rookgasafvoer met individuele aansluitstukken — bij elke specifieke situatie is het verstandig om de splitsingsakte erbij te pakken.
Is jaarlijks onderhoud verplicht?
Wettelijk is jaarlijks onderhoud aan een cv-ketel niet in alle gevallen verplicht. Wél bestaan er sterke contractuele en praktische verplichtingen:
Verzekering — installatieverzekeringen en opstalverzekeringen vereisen vrijwel altijd een aantoonbaar onderhoudsregime, zeker voor collectieve installaties. Bij een claim na storing of brand wordt vaak gevraagd om een onderhoudslog.
Fabrieksgarantie — ketelfabrikanten houden hun garantievoorwaarden vast aan periodiek onderhoud door een erkend installateur. Geen onderhoud = vaak geen aanspraak op garantie.
Energielabel en duurzaamheidsambities — een goed onderhouden installatie loopt op rendement. Voor het energielabel en eventuele subsidies (zoals SVVE) is gedocumenteerd onderhoud relevant.
Veiligheid — voor de gemeenschappelijke rookgasafvoer geldt dat periodieke inspectie sterk aanbevolen is vanuit CO-preventie. Lees meer over rookgasafvoer-inspectie →
Wat als er onenigheid is binnen de VvE?
Onenigheid over wie wat moet betalen of laten doen, is vrijwel onvermijdelijk in elke VvE. De stappen die wij zien werken:
1. Agendeer het op de eerstvolgende ALV. Een formeel besluit voorkomt de meeste latere onduidelijkheid. Een meerderheid van stemmen volstaat doorgaans voor regulier onderhoud — voor structurele aanpassingen ligt de drempel vaak hoger.
2. Raadpleeg het modelreglement en de splitsingsakte. Veel discussies lossen op zodra de stukken op tafel liggen. Bij de eigen beheerder of via de KNB zijn de modelreglementen op te vragen.
3. Vraag onafhankelijk advies bij twijfel. Een VvE-adviseur of installateur zonder commercieel belang kan een neutrale beoordeling van de situatie geven. Bij grotere zaken kan mediation een uitkomst zijn.
Praktische gevolgen voor onderhoudscontracten
Wij maken in onze offerte en contracten altijd expliciet welk installatiedeel onder welk pakket valt. Voor VvE-contracten betekent dat:
• Werkzaamheden aan individuele ketels binnen appartementen factureren wij — als u dat wenst — rechtstreeks aan de eigenaar of bewoner.
• Voor de bewoner kunnen wij een aanvullend persoonlijk pakket aanbieden waarbij ook materiaalkosten en uitgebreidere storingsdekking inbegrepen zijn.
Deze gesplitste structuur houdt de VvE-administratie eenduidig en voorkomt discussies achteraf over welke kosten in de servicekosten thuishoren.
Officieel infoblad voor bewoners
Voor bewoners die het zelf willen lezen heeft de Rijksoverheid (BZK) een infoblad over collectieve rookgasafvoer in gestapelde bouw uitgebracht. Bestuurders kunnen dit infoblad verspreiden via de ALV of het bewonersportaal.
